Q&A

To ask a question out of this Q&A, please click here

Mr. Phạm Quốc Anh

Trường hợp không phải xin phép xây dựng?Xin cho biết những trường hợp cụ thể nào không phải xin phép xây dựng? Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, những trường hợp nào thuộc diện không phải xin cấp giấy phép xây dựng? Xin cảm ơn.

SARTEK

Căn cứ Luật xây dựng, nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7-2-2005, nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29-9-2006. Các công trình không cần lập thủ tục xin phép xây dựng, gồm:

1. Công trình thuộc bí mật nhà nước.

2. Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp.

3. Công trình tạm phục vụ xây dựng công trình.

4. Công trình đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở.

5. Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

6. Công trình xây dựng thuộc dự án đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

7. Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

8. Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc vùng sâu, vùng xa.

9. Nhà ở riêng lẻ thuộc vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.

Đối với nhà ở riêng lẻ dọc các tuyến đường hiện hữu từ 12m trở lên tại các huyện ngoại thành không thuộc điểm dân cư tập trung, thuộc khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000, tỷ lệ 1/500, nằm ngoài phạm vi 100m tính từ tim đường hiện hữu về mỗi bên thì được miễn Giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư thực hiện việc đăng ký xây dựng tại UBND xã theo quy định.

Mr. Trần Hồng Quân

Khi nào cần phải xin phép xây dựng ?Cho tôi hỏi trong trường hợp nào mình mới xin giấy phép xây dựng (cho nhà ở) và thời gian cấp phép là trong bao lâu theo quy định? Xin cảm ơn!

SARTEK

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ khi cần xây dựng mới hoặc sửa chữa có thay đổi ảnh hưởng đến kết cấu của công trình thì phải xin phép xây dựng và thời gian cấp giấy phép theo quy định là 15 ngày làm việc. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép là UBND cấp quận huyện nơi có căn nhà tọa lạc.

Mrs. Thu Hà

Phải xin phép xây dựng để sửa chữa nhà xây tạm ?Tôi có mua một mảnh đất với diện tích, chiều rộng 4m2 và chiều sâu 9m2 trong hẻm 3m ở phường phú thuận,Q7(TPHCM)vào năm 2001 và được UBND Quận cấp giấy chứng nhận QSDĐ giấy đỏ. Cũng trong năm 2001 tôi đã tự cất căn nhà tạm để ở,cho tới nay căn nhà đã xuống cấp không thể ở được nữa. Tôi muốn xin được cấp giấy hồng và xin giấy phép xây dựng cho căn nhà trên có được không? Và điều kiện, thủ tục như thế nào để được cấp giấy và xây nhà. Xin chân thành cảm ơn.

Sartek

Trước đây, giấy chứng nhận chủ quyền cấp cho người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà có tên gọi là “giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”, giấy này được thiết kế màu hồng nhạt, thường gọi là “giấy hồng”. Trong khi đó, giấy chứng nhận chủ quyền cấp cho người sử dụng đất trong trường hợp trên đất không có nhà có tên gọi là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, giấy này được thiết kế với bìa màu đỏ, thường gọi là “giấy đỏ”.

Hiện nay, căn cứ khoản 2 điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư cơ bản số 38/2009/QH12, khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Và theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất.

Để xây dựng nhà mới, trước tiên ông cần làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Theo quy định tại điều 5 và điều 17 Quyết định 68/2010/QĐ-UBND ngày 14-9-2010 của UBND TP.HCM, ông nộp tại UBND quận 7 bộ hồ sơ xin phép xây dựng gồm:

1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (1 bản chính - theo mẫu tại phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định số 12/2009/NĐ-CP);

2. Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Bản vẽ thiết kế (2 bộ bản chính):

Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý, theo khoản 2 điều 10 Quyết định 68/2010/QĐ-UBND, trong trường hợp khu vực nơi có đất đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố, đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền nhưng chưa triển khai thực hiện quy hoạch thì không được xây dựng mới; sửa chữa, cải tạo làm thay đổi quy mô, kết cấu công trình và diện tích sử dụng; chỉ được sửa chữa nhỏ như: thay mái chống dột, thay nền, thay vách ngăn.

Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, trước khi khởi công, bạn phải đăng ký việc xây dựng công trình tại ủy ban nhân dân phường để được kiểm tra, theo dõi thi công.

Sau khi công trình hoàn tất, theo khoản 2 điều 11 và khoản 1 điều 16 Nghị định 88/2009/NĐ-CP, bạn sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường quận với thành phần hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận;

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Giấy phép xây dựng;

4. Các giấy tờ có liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Theo Diaoc

Guest

Quy định về trổ cửa sổ ?Tôi chuẩn bị xây nhà mới, tôi muốn mở cửa sổ từ tầng 2 trở lên. Xin hỏi trường hợp nào được mở cửa sổ, trường hợp nào không được mở cửa sổ?

Sartek

Căn cứ điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hạn chế quyền trổ cửa chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên
 
Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
 
- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
 
- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
 
- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng.

Mrs. Nguyễn Thị Thu

Quy trình hoàn thiện nhà?Tôi mới mua một căn nhà đã xây xong phần thô, chưa có hệ thống thoát nước, điện, cầu thang, bếp, tường thô... Vậy nếu muốn bắt tay vào thực hiện và lập kế hoạch thực hiện thì tôi nên làm thế nào? Yêu cầu: Công đoạn nào sẽ phải làm trước, công đoạn nào làm sau để tiết kiệm thời gian và chi phí cũng như tăng tính thẩm mỹ vì không phải làm đi làm lại? Xin vui lòng hướng dẫn cho tôi càng chi tiết càng tốt. Xin chân thành cảm ơn.

SARTEK

Một căn nhà xây thô phải qua nhiều bước nữa để hoàn thiện.

Bạn nên thực hiện theo những bước sau đây:

1. Quan sát, đo đạc (đo kích thước tổng thể) hiện trạng để có thể nắm được kích thước và hình dáng cơ bản của căn nhà bạn vừa mua.

2. Liệt kê nhu cầu sử dụng của căn nhà. Nhà có bao nhiêu người ở hiện tại và tương lai, ghi rõ độ tuổi, giới tính của từng thành viên trong gia đình. Dựa vào hiện trạng nhà và số người trong gia đình để ước tính số phòng cần sử dụng, ví dụ như phòng khách, phòng bếp, bao nhiêu phòng ngủ và phòng vệ sinh, cần phòng chức năng nào khác nữa không? Dự kiến mức độ hoàn thiện của căn nhà và số tiền định chi ra cho việc xây nhà (nếu bạn không biết cần bao nhiêu kinh phí cho việc này thì có thể nhờ tư vấn của KTS thiết kế).

3. Liên hệ với các công ty thiết kế kiến trúc và nội thất nhà ở (nhờ người quen giới thiệu hoặc tìm kiếm thông tin trên Internet...) để có được sự tư vấn hợp lý, cũng như tiết kiệm thời gian nhất. Khi trao đổi trực tiếp với KTS thiết kế, bạn càng cung cấp nhiều thông tin (về gia đình, cách sinh hoạt, nhu cầu sử dụng cụ thể, phong cách ưa thích, thông tin về quy hoạch chung của khu vực... ) cho KTS càng tốt.

4. Sau khi có hồ sơ thiết kế, cần tìm hiểu và lựa chọn nhà thầu xây dựng (có thể nhờ ngay chính các công ty thiết kế giới thiệu). Căn cứ vào hồ sơ thiết kế, đơn vị thi công sẽ báo giá (lập dự toán) chi tiết các hạng mục xây dựng và thời gian, tiến độ thi công. Đây là giai đoạn cần trao đổi rất kỹ lưỡng giữa chủ nhà và đơn vị thi công nhằm đảm bảo chất lượng và tiến độ đúng như thỏa thuận giữa hai bên.

5. Trong quá trình thi công, nếu cẩn thận hơn, bạn có thể thuê một đơn vị hay cá nhân có chuyên môn xây dựng với tư cách trung lập để thay mặt gia đình bạn thường xuyên giám sát việc thi công.

Mr. Hoàng Lộc

Năm 2007 tôi có xây dựng nhà không phép (4×11,5m) trên đất nông nghiệp chung sổ đỏ với chủ tại KP8, P.Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, Tp.HCM. Nhà thuộc khu quy hoạch dân cư ổn định, không tranh chấp. Từ lâu tôi có nhu cầu hợp thức hóa nhà để giao dịch mua bán. Trên báo có thông tin nhà xây dựng không phép trước 1/5/2009 được phép tồn tại và sau tháng 6/2013 nhà không có giấy chủ quyền sẽ bị phạt theo NĐ105/2009. Cách đây hai tháng tôi có đến Phòng Tài nguyên – môi trường Thủ Đức xin làm hồ sơ hợp thức hóa nhà nhưng cán bộ trả lời hiện tại chỉ cho hợp thức hóa nhà xây không phép trước 1/7/2006 và đến nay vẫn như vậy. Có cách nào giúp đỡ tôi được hợp thức hóa nhà? Mong được SARTEK tư vấn.

SARTEK

Thứ nhất, về thông tin bạn đề cập nhà xây dựng không phép trước 1/5/2009 được phép tồn tại và sau tháng 6/2013 nhà không có giấy chủ quyền sẽ bị phạt theo NĐ105/2009, tôi giải thích rõ hơn việc bạn dẫn chiếu như sau:

Theo quy định tại tại công văn số 5144/HD-LS ngày 30-6-2010 của liên sở Xây dựng – Tài nguyên môi trường, tại tiểu mục 2.1, mục 2 quy định, nhà ở xây dựng sai phép từ ngày 1-7-2006 đến trước ngày 1-5-2009 nhưng nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định và xây dựng sai phép về số tầng, về diện tích xây dựng nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì cho phép chủ đầu tư được giữ nguyên công trình xây dựng với điều kiện khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư phải tự tháo dỡ phần sai phép mà không được bồi thường.

Cơ quan cấp giấy chứng nhận chỉ xem xét cấp giấy chứng nhận cho diện tích phù hợp quy hoạch và kiến trúc đó theo giấy phép xây dựng và ghi chú: “Khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư phải tự tháo dỡ phần sai phép mà không được bồi thường”.

Rõ ràng, theo quy định này, chỉ khi nào bạn xây nhà sai phép trong khoảng thời gian từ ngày 1-7-2006 đến trước ngày 1-5-2009 và nhà ở đã xây sai phép phải nằm trong quy hoạch khu dân cư ổn định thì mới được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nhưng theo thư bạn nêu thì bạn xây nhà không phép chứ không phải xây trái phép.

Thứ hai, theo quy định tại Điểm h, Khoản 1, Điều 8 nghị định 88/2009/NĐ-CP, trường hợp cá nhân trong nước muốn được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1-7-2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật;

Trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 1-7-2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 1-7-2006”.

Tuy nhiên, trường hợp nhà bạn xây không phép sau ngày 1/7/2006 và không thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng nên cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Từ những căn cứ trên cho thấy nhà bạn không đủ điều kiện để làm thủ tục hợp thức hóa.

Trân trọng,

 

Mr. Phạm Quốc Anh

Tôi có mảnh đất đô thị diện tích 28.5 m2 do nhà nước hóa giá năm 1990. Trước đây trên mảnh đất này đã có một căn nhà cấp 4. Tuy nhiên do thời gian đã lâu nên nhà bị xuống cấp trầm trọng. Vậy tôi xin hỏi tôi muốn xin giấy phép xây dựng để làm nhà mới thì có được không, cấp thẩm quyền nào được phép cấp, và nếu được cấp thì tối đa được xây bao nhiêu tầng.

SARTEK

• Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng

Người xin cấp giấy phép xây dựng phải có một trong những loại giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu làm nhà trên nền đất trống.

- Giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ hoặc Giấy chứng nhận sở hữu nhà, nếu làm nhà trên nền nhà cũ. – Quyết định giao đất, cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ địa chính mà không có tranh chấp.

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp

- Giấy tờ thừa kế nhà, đất được UBND phường xã xác nhận về thừa kế, không có tranh chấp.

- Bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật.

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất ở được UBND Phường/Xã/Thị trấn, Quận/Huyện xác nhận không có tranh chấp.

ddieu-kien-cap-phep-xay-dung

• Trình tự, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng được quy định cụ thể tại Nghị định 12/2009/NĐ- CP như sau:

Điều 20. Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị

Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng gồm:

1. Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục IV kèm theo Nghị định này. Trường hợp xin cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp Giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng.

2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải. Riêng đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải có ảnh chụp hiện trạng công trình.

Điều 23. Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức cấp Giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hoá; công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Ủy ban nhân dân xã cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.